Der Notar stellt den Kaufpreis „fällig“, sobald er alle Voraussetzungen geprüft hat, die den Anspruch des Käufers auf (lastenfreien) Eigentumserwerb und Besitzverschaffung bestmöglich sichern. Das ist in der Regel der Fall, sobald

• dem Notar alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, zum Beispiel der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch (Vorkaufsrechtsnegativzeugnis),
• die Löschung vormals im Grundbuch bestehender Belastungen durch Grundschulden an der Immobilie bestätigt ist,
• Unterlagen in grundbuchtauglicher Form zur Löschung oder Freistellung bestehender Belastungen (Grundschulden, Hypotheken) vorliegen,
• bei Wohnungseigentum die Hausgeldschuldenfreiheitsbescheinigung des WEG-Verwalters vorliegt,
• die Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist (sogenannte Auflassungsvormerkung).

Mit der Fälligkeitsmitteilung zeigt Ihnen Ihr Notar an, dass alle Voraussetzungen für den lastenfreien Eigentumserwerb bestmöglich gesichert sind. Mit dem Zugang dieser Mitteilung beginnt die Frist, innerhalb derer Sie den Kaufpreis auf das angegebene Konto zahlen. Die Fälligkeit hat entscheidende Bedeutung für den Verzug des Käufers nach § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB und für die Klagbarkeit der Forderung nach §§ 257 ff. ZPO.

Eine Stundung ist eine vertragliche Vereinbarung, nach der der Käufer den Kaufpreis nicht sofort, sondern erst später zahlt, in einer Summe oder in Raten. Die Forderung wird durch die Stundung „betagt“, sie bleibt aber nach § 271 Abs. 2 BGB sofort erfüllbar.

Hypothek und Grundschuld sind klassische Kreditsicherungsmittel. Die Vertragsgestaltung kann im Einzelnen sehr anspruchsvoll sein, daher steht Ihnen der Notar bei diesen Geschäften von Gesetzes wegen zur Seite.

Die Hypothek. Zu unterscheiden sind Briefhypothek (Regelfall) und Buchhypothek. Die Briefhypothek eignet sich wegen des Hypothekenbriefs zur Übertragung außerhalb des Grundbuchs, die Buchhypothek wird ausdrücklich „ohne Brief“ im Grundbuch vermerkt. Die Hypothek ist ein akzessorisches Sicherungsmittel zur Sicherung einer bedingten oder künftigen Forderung, sie ist also an einen oder mehrere Verträge konkret gebunden. Die Bestellung einer Hypothek ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks mit einem Recht. Mit der Hypothek erwirbt der Gläubiger einen Anspruch auf Befriedigung einer Forderung, dabei aber keinen Zahlungsanspruch, sondern den Anspruch, dass der Eigentümer die Zwangsvollstreckung in das Grundstück duldet. Zu unterscheiden sind Sicherungsabrede und dingliche Einigung, die oft notariell erklärt wird, um die Form des § 29 GBO zu wahren.

Die Grundschuld. Nach § 1191 Abs. 1 BGB ist die Grundschuld ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung einer Forderung, etwa Ihrer finanzierenden Bank, bestellt werden kann. Anders als die Hypothek ist sie nicht an einen konkreten Vertrag gebunden. Das Verfügungsgeschäft ist in seinem Bestand unabhängig von dem Sicherungsvertrag zu bewerten. Ist die gesicherte Forderung getilgt, kann die Grundschuld gelöscht werden oder als Eigentümergrundschuld im Grundbuch stehen bleiben.

Glossar Grundschulden und Hypotheken (PDF)

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Die einzelnen Schritte hängen von Ihrer Lebenssituation ab, deshalb berate ich Sie gerne vorab persönlich. Im Wesentlichen:

1. Vorbereitung des Vertragsentwurfs und Versand an die Beteiligten
2. Vereinbarung des Beurkundungstermins
3. Beurkundung bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Vertragsparteien
4. Vollzug der Urkunde, Mitteilungen an die Behörden durch den Notar
5. Zahlung des Kaufpreises mit Fälligkeit
6. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
7. Abschließende Mitteilung durch den Notar

Damit Ihr Termin reibungslos abläuft, ist eine gute Vorbereitung entscheidend.

Gültiger Personalausweis oder Reisepass. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Identität aller Beteiligten festzustellen. Das Dokument darf nicht abgelaufen sein.

Vollmacht, falls Sie für jemand anderen handeln. Vertreten Sie eine andere Person oder ein Unternehmen, benötigen Sie eine Vollmacht zumindest in notariell beglaubigter Form. Sprechen Sie uns in diesem Fall gerne an.

Beim Immobilien- oder Grundstückskauf zusätzlich:

• Steuer-Identifikationsnummer
• Bankverbindung für die Abwicklung des Kaufpreises
• Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank (falls nötig)
• Grundschuldbestellung (falls nötig)
• gegebenenfalls Vorvertrag oder bereits besprochene Vertragsentwürfe

Übersicht: Unterlagen zum Notartermin (PDF)

Der Eigentumsübergang an einer Immobilie läuft im Rahmen eines mehrstufigen und gesetzlich streng abgesicherten Verfahrens ab. Der Notar stellt dabei sicher, dass keine Partei in ungesicherte Vorleistung tritt. Im Vordergrund steht der sichere Leistungsaustausch, das heißt, dass der Verkäufer sein Eigentum erst verliert, wenn er den Kaufpreis erhalten hat, und andererseits der Käufer sein Geld erst aus der Hand gibt, wenn sein Eigentumserwerb gesichert ist.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auch unter notare.bayern.de.